房地产：行业调整仍将持续中期投资策略

www.gushi888.com 2008年06月25日 10:10 银华投资

    从长期看，伴随着中国经济的高速增长，城镇化的持续推进，中国的房地产行业值得长期看好。但鉴于房地产行业目前还需要1-2年的调整期，我们认为在房地产行业最差情形未到来之前，房地产行业的股票总体上很难获得超额收益。我们暂将行业的评级由前期的“推荐”下调为“中性”。

    房地产行业调整仍将持续：持续紧缩的货币政策将使得包括住房在内的资产价格出现调整；保障性住房的推出在短期内分流了部分住房需求、遏制了房价的上涨；随着股市的下跌和房市的调整，居民的收入预期已经大幅下降，这在较大程度上影响到了居民包括住房在内的消费需求；在宏观调控目标未达到目标前，房地产行业的调控政策基本上不会有根本性的放松；

    1-5月份主要城市成交总体低于预期：除深圳、广州外，其他城市4、5月份的成交都低于预期，呈现出了“旺季不旺”的局面。4月份很多城市的成交都出现了环比3月份下降的现象，5月份的成交虽然环比4月份有所上涨，但总体和3月份的成交比较接近。成交不振将会引致房价下降

    行业调整期可能需要1-2年：宏观调控可能要持续1-2年左右；一方面房价有所下降，另一方面居民的收入在增长，这种情形再持续1-2年后，居民的购房能力就会有较显著的改善；目前各地推出的土地量在萎缩，与此同时开发商拿地的热潮已大幅减退，不少推出的地块都出现了流标的现象。因此1-2年后，商品住宅的供应可能会相对比较紧张；

    行业评级下调为“中性”：鉴于房地产行业本身还需要1-2年的调整期，我们认为在房地产行业最差情形未到来之前，房地产行业的股票总体上很难获得超额收益。我们暂将行业的评级由前期的“推荐”下调为“中性”；

    投资建议：我们认为房地产行业还是存在着交易性的机会，建议投资者波段操作。我们建议投资者关注四类股票：公司资金面(或即将)比较宽松的公司，如招商地产和华发股份；股价显著低估的龙头公司，如招商地产；未来有望保持高速增长的龙头公司，如万科和保利地产；业务主要集中在长期看好区域的公司，如华发股份。

    一、房地产行业调整仍将持续

    从长期看，伴随着中国经济的高速增长，城镇化的持续推进，中国的房地产行业值得长期看好。但在短期内，由于以下原因，行业还将继续调整。

　　1、紧缩性的货币政策仍将持续

    紧缩性的货币政策，由于较高的利率水平以及严格控制的信贷增长，往往会导致社会资金紧张，使得包括住房在内的资产价格出现调整。

　　07年底，中国于10余年来首次采用了紧缩性的货币政策。

　　07年央行连续8次提高了利率水平，目前1年期贷款利率水平达到了7.47%，利率水平已处于10年来的高点；

    自07年以来，央行已经连续15次上调了存款准备金率，6月25日将达到17.5%；

    08年银行新增人民币贷款总规模与07年相当。央行已经表示08年新增人民币贷款将保持在07年的水平。

    在目前通胀水平高企的情况下，预期未来较长的一段时期内仍将实施紧缩性的货币政策。

　　在紧缩性的货币政策下，开发商的资金趋紧，居民收入增速下降，房地产价格不可避免会出现调整。

　　2、保障性住房即将推出

    07年底，中国所有的大中城市都被强制要求制订了包括保障性住房在内在住房规划，中国的保障住房建设已经被提到了前所未有的高度。未来中国的房地产市场将会同国际一样，走一条市场手段和政府保障相结合的道路，这昭示着自98年取消福利分房以来中国完全依赖市场解决居民住房问题的政策取向的终结。

　　随着08年初各地保障住房计划的出台，各地保障性住房即将推向市场。

　　保障性住房大比例的出台，符合民生的需要、促进房地产市场的健康发展。但在短期内，其无疑分流了部分住房需求，遏制了房价的上涨。

    4、行业调控政策短期内难以根本放松

    在宏观调控目标未达到目标前，房地产行业的调控政策基本上不会有根本性的放松。保障住房政策、第2套房贷政策、针对房地产开发商的信贷政策、土地政策、税收政策等方面的行业政策将会继续贯彻实施。

    二、1-5月份主要城市成交总体低于预期

    2008年，1-5月份全国重点城市成交的总体情况为：

　　同比大幅下降；

    环比上涨；

    4、5月份成交低于预期。

　　1、同比大幅下降

    就全国重点城市08年1-5月的成交面积而言，除上海的同比降幅较小外，其他5个重点城市都有比较大的跌幅，其中北京、深圳和广州更是同比下降了40%。

    3、4、5月份成交低于预期

    除了前期房价跌幅较大，因而近期成交放量的深圳、广州外，其他城市4、5月份的成交都低于预期，呈现出了“旺季不旺”的局面：

　　4月份很多城市的成交都出现了环比3月份下降的现象；

    5月份的成交虽然环比4月份有所上涨，但总体和3月份的成交比较接近。

　　4、未来房地产量价分析

    我们一直认为，在短期内房地产行业“量是价的先行指标”：

　　如果成交比较旺盛，价格相应会比较坚挺；

    反之，成交低迷则将导致房价下降；07年下半年以来深圳和广州房地产市场量与价的走势就是一个很好的说明。

　　珠三角是中国房地产发展最成熟的区域之一，也是对行业调控反应最迅速的区域之一，无疑，其走势对其他区域房地产价格的走势是重要的参考。而目前，其他地区的房价在行业调控的作用下还未出现明显的下降。我们估计其出现调整是不可避免的。

    三、行业投资策略

    1、行业长期看好

    我们认为，房地产行业值得长期看好：

　　中国的城镇化率在07年底为45%左右，还有很大发展空间；

    伴随着中国经济的高速增长，居民收入水平总体也将保持高速增长；

    中国“人多地少”的基本格局将长期存在。

　　2、行业调整可能需要1-2年

    从行业的基本情况看，行业可能还需要一段时期的调整：

　　宏观调控可能要持续1-2年左右，期间紧缩性的货币政策仍将持续；

    一方面房价有所下降，另一方面居民的收入在增长，这种情形再持续1-2年后，居民的购房能力就会有较显著的改善；

    目前各地推出的土地量在萎缩，与此同时开发商拿地的热潮已大幅减退，不少推出的地块都出现了流标的现象。因此1-2年后，商品住宅的供应可能会相对比较紧张。

　　3、行业评级下调为“中性”

    鉴于房地产行业本身还需要1-2年的调整期，我们认为在房地产行业最差情形未到来之前，房地产行业的股票总体上很难获得超额收益。我们暂将行业的评级由前期的“推荐”下调为“中性”。

　　4、投资建议：波段操作、关注四类公司

    我们认为房地产行业还是存在着交易性的机会，建议投资者波段操作。

　　就房地产行业的股票，我们建议投资者关注四类股票：

　　公司资金面(或即将)比较宽松的公司。目前严厉的宏观和行业调控已经导致很多房地产开发商资金面异常紧张，甚至包括了一些非常优秀的、具有国有背景的地产公司。在当前的形势下，我们主要建议投资关注那些资金安全有保障的公司。例如，具有很强国有背景的地产公司以及目前资金比较充裕的公司。这些公司包括：招商地产(80亿元的增发在即，又有很强的集团背景)、华发股份(刚完成26亿元的增发)；

    股价显著低估的龙头公司，如招商地产；

    未来有望保持高速增长的龙头公司，如万科和保利地产；

    业务主要集中在长期看好区域的公司，如华发股份。

    四、重点公司评级

    1、招商地产：强烈推荐A

    我们给予公司股票“强烈推荐A”的投资评级：

　　公司最差的情形已经成为过去。自08年下半年公司业绩将进入爆发增长期；

    公司80亿元的增发在即，如果发行成功则有利于公司在行业的调整中进一步壮大；

    公司大股东在股改中承诺，蛇口工业区有限公司将继续通过注入优质资产等多种方式支持招商地产的发展，巨大的间接土地储备为公司未来房地产业务的持续扩张提供了有力的保障；

    具有稳定收益特征的物业租赁、供水供电等业务一方面在一定程度上减少了公司的业绩波动，另一方面也为公司提供了较高的重估值；

    我们计算的公司的RNAV为34.4元，目前公司股价已经显著低于RNAV，股价已经具有了很好的安全边际。

    2、万科A：审慎推荐A

    我们预计公司08年到10年，公司的主营收入将保持高速增长，增速分别为65%、48%和48%，EPS分别为1.24元、1.82元和2.67元。

    3、保利地产：审慎推荐A

    在经历了价格的一定下跌之后，4月底以来珠三角的深圳和广州成交总体较好，广州甚至出现了成交同比上涨的罕见现象，从表面看这主要是因为两城市新开盘增加的原因，从深层次看可能是因为珠三角地区房地产市场的理性调整已经接近结束。珠三角市场的企稳对公司的经营无疑具有最积极的影响。

　　我们预计公司08年到10年，公司的主营收入将保持高速增长，增速分别为137%、116%和44%，公司的EPS分别为1.26元、2.33元和3.51元。

    4、华发股份：审慎推荐A

    我们给予公司股票“审慎推荐A”的投资评级，我们的推荐理由为：

　　珠海房地产市场长期看好：

　　港珠澳大桥开工在即。2008年2月28日，港珠澳大桥工程方案和融资方案获得了最终确定，大桥动工在即。2007年港深大桥的开通导致深圳房地产市场的猛烈上涨就是一个很好的案例；广珠城际轨道08年底开通。广珠城际轻轨将于2008年开通。该轻轨的开通使得广州到香港的时间由原先140分钟的车程缩短到40分钟；澳门的积极影响。澳门目前一手商品住宅的开盘价已达到4万元人民币/平米左右，选择在珠海买房的澳门人在显著增长。

　　给予公司股票审慎推荐A的投资评级：

　　公司业务主要集中在长期看好的珠海市场；

    当之无愧的珠海地产龙头：07年公司在珠海房地产场的占有率达到了26.7%；随着08年到10年公司房地产项目销售进入高峰期，公司在珠海市场的占有率仍有望继续提高；

    公司充足的经营激励。高效的奖励基金，首期的股权激励计划的推出以及公司未来将继续强化股权激励。

　　我们计算得出公司每股净资产重估值约为16.5元左右，我们预计08年到10年，公司EPS分别为：1.04元、1.68元和2.52元。

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