坚定信心择机增持房地产龙头

www.gushi888.com 2008年04月25日 09:09 银华投资

　　在昨日的井喷行情中，地产板块当仁不让、冲锋在前。经过市场长达半年的深幅调整，又经历了“拐点论”、“造假门”事件的风雨洗礼后，地产板块重现30只个股涨停、全体收红的强势。在市场环境发生新变化的背景下，地产股是否已经否极泰来？他还会受到政策调控的困扰么？现阶段投资者是应战略性建仓还是做一些波段性的交易？我们约请到国泰君安的孙建平和中投证券的李少明来共同探讨。

　　看多行业和市场机会

　　主持人：目前市场环境出现新气象，那么，您对房地产板块未来的走势是否坚定看多？为什么？

　　中投证券李少明：中国房地产市场正开始新一轮发展，我们对行业维持“看好”。一季度房地产销售同比只下降0.3％，说明整体销售比预期好；价格环比小幅上扬，由于建安成本、人工成本、土地成本刚性且有涨价，未来房价难以下跌；１季度外汇持续增长、居民投资渠道狭窄、高通胀可能维持，房地产市场可能成为上述资金的出口，房价仍有上行空间；房地产市场短期波动难改供需矛盾，银根收紧加剧未来６－１２月的住房供应量，房价可能持续上涨；被抑制半年多的需求随时可能爆发。房地产市场的本轮调整，上海表现更平稳，需求稳中有升，回暖较快。深圳调整冲击最大，近几个月一手房成交量有逐步回暖的反复景象，二手房较一手房成交活跃，说明市场承接力较强，有望逐步走出前期低迷格局。

　　主持人：您对房地产行业未来的发展和基本面的状况是否坚定看多？如果坚定看多，在看多的同时是否存在政策上的隐忧呢？这些隐忧是哪些？

　　国泰君安孙建平：我们认为，行业积极因素来自：小婴儿潮时代成员成为近期商品房消费基础；在适度的价格下购买力、消费量还是存在；银根紧缩的同时地根也紧缩；人民币持续升值。4月初，商行房贷政策，表明开始扶持改善型需求。故我们认为，一二线核心城市成交量环比回暖趋势不会改变，但房价和成交量同比涨幅很难恢复到07年疯狂上涨的高峰期水平。目前房价基本保持稳定、成交量萎缩的局面比较符合政策取向，所以近期再出台严厉的调控政策打压房价和成交量的可能性并不大。

　　中投证券李少明：土地供应不足与住房需求的刚性矛盾突出是我们长期看好房地产业的根本依据。中国经济长期高速增长，还有15-20年的人口红利和城市化，必然带来大量城市住房需求和消费力。但我国城市可供开发的住宅土地不断减少，土地供应长期不足。目前全国已批租的商品房土地均购三年的开发量，供需矛盾明显。2007年全国土地开发速度仍滞后于购置速度，剩余可开发面积仅够3.03年开发，城市住宅土地长期供应严重不足。两限房供应难以冲击市场，一二线城市住房需求乐观。2007年针对房地产市场的调控政策已达到预期目标，未来若不出现非理性上涨，政府不会出台更严厉调控政策，其政策着力点侧重解决民生性住房。房地产公司的业绩体现往往集中于下半年的第4季度，即年报，部分蓝筹房地产公司1季报不理想很大程度与结算周期有关，并非经营上的问题。

　　估值吸引力奠定市场影响力地位

　　主持人：经历了一系列调整、包括“拐点论”、“造假门”等事件后的破位，地产板块的市场影响力是否发生改变了？现在的反复活跃是说明他已经“否极泰来”了？

　　中投证券李少明：目前房地产业已经成为国民经济支柱产业，其兴衰直接影响中国经济的增长。国家的调控出发点是要保持房地产业平稳发展。优势房地产公司将更良性发展。今明两年，房地产板块的业绩增长仍高于市场平均，2008年PE水平约为22倍，低于绝大多数行业的PE水平。2007年底房地产板块的资产负债率水平为63.28%，扣除预收帐款后的资产负债率水平为46.32%，远低于多数行业，更低于非常市房地产公司(一般超过70%)，且蓝筹优势公司是银行的优质客户，银根紧缩对他们基本没有影响。我们认为目前房地产板块财务健康、负债水平合理，绝大部分公司的资金压力不明显。前期重挫，已提前和过分反映市场调整预期，房地产板块估值吸引力已凸现。随着股市的回暖，房地产市场回暖的确认，该板块仍将成为两市中极具影响力的板块之一。

　　宜战略性建仓龙头品种

　　主持人：中期来看，地产板块是否已经值得关注？投资者是应战略性建仓还是关注一点波段机会？有什么品种值得重点参与？

　　国泰君安孙建平：目前A股开发类主流地产上市公司2008年动态PE为18倍，RNAV折价11%；出租类30倍，RNAV折价14%，投资安全边际增强，吸引力增加。目前应坚定信心，我们4月起对行业评级调高为“增持”，现在评级也为“增持”，继续建议标配和逢低战略性增持行业龙头品种。因为万科、招商地产（000024 股吧,行情,资讯,主力买卖）、金地集团（600383 股吧,行情,资讯,主力买卖）估值更具优势，可增持。

　　中投证券李少明：房地产板块经前期充分调整、非理性杀跌，估值水平回落到06年底的水平，绝大部分公司估值已与国际接轨，绝大多数蓝筹优势公司平均ＰＥ在15倍附近，投资价值凸现。他们拥有品牌、品质、开发、资金、资源、规模等等优势，在银根紧缩行业加速整合背景下，将在本轮行业整合中获得持续高速增长，已融资或即将获融资公司有望做大做强。值得长期战略投资者和波段投资者关注。此外，板块解禁压力远小于市场解禁压力。一、二线蓝筹优势公司投资机会已具备。万科、招商、保利、泛海等一线蓝筹是最佳选择，已获得融资机会的金融街、华发、华业、亿城等及待批融资注资的环球、冠城、世茂、ST广厦等公司的增长也值得期待。

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