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房地产：度过“寒冬”仍需要时日推荐7只股 |
| www.gushi888.com 2008年03月11日 15:49 银华投资 |
房价趋稳，市况低迷
虽然有关统计数据表明商品房供应仍偏紧，但08年1月的楼市已不再“涨声一片”。十大城市Hedonic指数环比涨跌互现，涨跌幅较小，表明房价趋稳，人气偏弱。07年统计数据显示全年房地产价格上涨14.9%，这种简单平均计算的价格上涨掩盖了07年4季度以来销售清淡、部分城市房价下降的事实，因为大部分交易量是1-3季度实现的。
保障大旗高擎，梯级住房供应体系正加速建立
今年以来，宏观调控高擎保障大旗。央行和银监会联合发布了《经济适用房开发贷款管理办法》，多方面鼓励金融机构加大对经济适用房开发的支持力度，另外，各大城市按建设部要求陆续公布了“08年住房建设计划”，保障类住房的建设成为重点，由廉租房、经济适用房、经济租赁房、限价房、普通商品房共同构建的多元化、多层次的梯级住房供应体系正在行业调控中加速成型。
房地产投资仍在高位，外资并未放慢进入中国的步伐
07年全国共完成房地产开发投资额25280亿元，增长30%，增速上升7.4个百分点，高于其他行业的投资增长速度；占城镇总投资比重高达21.5%。显示在密集调控的大背景下，投资力度仍十分强劲。07年房地产开发利用外资(不含FDI)高达650亿元，增长65%，增速加快8.24个百分点。08年1月，非金融类FDI达112亿美元，同比增长109.8%，表明国际游资仍在大规模流入，我们判断，势必有一部分资金正通过各种方式进入国内房地产领域。
度过“寒冬”仍需时日，地产股短期仍将呈现疲态
近期多重因素导致楼市萧条，悲观情绪较浓，我们认为在信贷政策未出现松动前，房地产销售仍难以根本好转，度过“寒冬”仍需时日；楼市低迷严重打击了投资者购买地产股的信心，我们认为地产股虽然回调较多，大部分回调在50%左右，08年PE估值仅在20倍左右，有相对估值优势，但考虑08年下半年及09年业绩存在不确定性，所以地产股短期仍将维持弱势。长期看，行业调整有利于优势企业的发展，保招万金、四小龙及中海、富力、绿城、雅居乐等企业仍具有长期投资价值，维持行业6-12月谨慎推荐的投资评级。
行业总体运行情况
2008年3月上旬，国家统计局公布了房地产行业2007年统计数据，房地产行业整体运行情况如下：
房地产投资仍然强劲
2007年全社会城镇固定资产累计投资额117413亿元，增长25.8%，增速稳定。房地产开发投资增长进一步加快，07年全年完成25280亿元，增长30.2%，高出同期城镇固定资产投资增长率4.4个百分点，增速上升7.4个百分点，远高于其他行业的投资增长速度，占城镇投资的比重为21.5%。
资金来源增长38.6%，其中利用外资和预收款增长较快
07资金来源3.73亿元，增长38.6%，同比提高11.7个百分点，其中利用外资、自筹资金和其他资金(预收款)增长较快，利用外资增长64.79%。
外资并未放缓进入中国房地产的步伐，利用外资增长64.79%，高出整体资金来源增长26.2个百分点。中美利差不断扩大及小幅慢跑的人民币升值趋势，不断强化着人们对境内资产升值的预期，虽然国家已有一系列限外措施，但觊觎中国房地产行业诱人机会的外资，仍不断循求各种途径规避管制，进入中国。07年全国房地产开发利用外资(不含外商直接投资)高达650亿元，增长64.79%，增速加快8.24个百分点，观察过去三年的利用外资年度累计同比增长率发现，07年虽是房地产行业宏观调控措施出台最密集、力度最大的一年，但每个月都大幅高于06年，06年的宏调压力虽大于05年，但其大部分月份也高于05年。
而房地产行业的外商直接投资额，无论单月同比还是年度比较，过去三年均呈递增态势。今年1月，非金融类FDI达112亿美元，同比增长109.78%，表明国际游资仍在大规模流入，我们判断，势必有一部分资金正通过各种方式进入国内房地产领域。
自筹资金和其他资金(预收款)增长较快，自筹资金增长58.8%，其他资金(包括预售款)增长71.6%，远高出整体资金来源增长。受益07年房地产市场火爆，07年自筹资金、定金及预收款仍呈现较快增长。过去8年，房地产行业的定金及预收款均逐年递增。2007年，得益于旺盛的市道，全年定金及预收款总额达到了10628.47亿元，增长31%，相当于07年全年商品房销售金额的三分之一。由于定金和预收款将在今明两年转化为收入，因此，去年定金及预收款的大幅增加，将在一定程度上减缓企业今年的经营压力，使企业今年的业绩获得一定的保障。
销售竣工比持续走高，供给依然偏紧，预计08年将缓解
07年商品房销售面积、销售金额分别为76193万平方米、29604亿元，分别增长25.7%、44.3%，但增速趋缓，分别下降11.9及11个百分点，竣工面积为58235.88平方米，增长9.8%，增速上升1.1个百分点；销竣比为1.31，高于06年1.14的水平，连续两年销售大于竣工，显示07年楼市仍供不应求。
07年商品房施工面积为235882万平方米，增长21.5%，增速上升3.5个百分点；新开工面积为94590万平方米，增长21.1%，增速上升4.2个百分点。
数据表明，一方面，销售增速趋缓，另一方面，施工、新开工面积增速加快，说明供应正在加大，未来供不应求将有望缓解。
房价：前期上涨较快，目前趋稳、销售清淡
2007年房地产价格情况：涨幅较大，14.9%
2007年房地产价格上涨较快，商品房价格上涨14.9%，涨幅提高2个百分点，而商品住宅价格上涨快于整体涨幅，07年住宅价格上17%，涨幅提高4.9个百分点。
2008年1月份房价情况：销售清淡，房价趋稳
全年的统计数据掩盖了去年4季度以来销售的清淡和成交量的下滑，中房Hedonic指数将住宅类型差异影响剔除，反映的是同质住宅在市场供求关系影响下的价格变化，从该指数对全国10大城市08年1月份的商品住宅市场进行观察数据显示，10大城市Hedonic指数环比变化呈现出涨跌互现的格局，表明房价趋稳、交投清淡；另一方面，10大城市的Hedonic指数同比涨幅多数较为巨大，与06年1月基数较低有关。
另据发改委调查数据显示，08年1月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.3%，涨幅比上月提高0.8个百分点；环比上涨0.3%，涨幅比上月提高0.1百分点。其中，新建住房价格同比上涨12.2%，环比上涨0.3%，二手住房价格同比上涨11.9%，环比上涨0.1%。各地区分化明显，环比涨跌互现，重庆、沈阳、深圳、广州、贵阳、杭州、兰州、郑州、南昌、厦门、宁波等多个城市房价回落，表明宏观调控不仅在一线城市成效显著，对中西部地区及二、三线城市也产生较大影响。
CPI高企、人民币升值步伐加快，仍将强化房价上涨预期1月，居民消费价格总水平同比上涨7.1%。创下自10年来的新高，CPI高企的格局短期难以扭转。人民币升值步伐加快，仅1月1日至2月22日，升值幅度就高达2.22%。
我们认为，国内房地产行业仍将继续受益于人民币升值，而CPI高涨，也将增强人们通过投资房地产来实现财富保值、增值的预期。
重点地区房地产市场情况
北京：市场趋稳，交投清淡，未来供应依然偏紧
中指研究院监测，1月份Hedonic指数为946，同比增长42.49%，环比增长0.32%；另据国家发改委、国家统计局公布，2008年1月份北京市新建住房价格同比上涨17.2%，环比上涨1%，二手住房价格同比上涨11.8%，环比上涨0.4%；两方面的统计均表明北京房价表现稳定。而地产中介——中大恒基统计，1月北京现房及期房住宅日均签约面积分别比去年12月减少了10018 MP2及3712 MP2，并连续四个月下滑，但1月新增供应面积亦环比下降了31%。因此本月销售不振，除宏观调控造成市场观望情绪浓厚导致，也有放盘量减少的原因。
07年，北京土地开发面积248.74万平方米，比06年大幅下降70.4%，并创7年来新低，仅为2001年的21%；土地购置面积从02年峰值2092.5万平方米下降至391.55万平方米，且仅为01年的27%；商品房竣工面积2891.65万平方米，比06年下降9.46%，连续两年呈递减态势；08年，针对低收入家庭的保障类住房供应将加大，但由于土地资源稀缺，土地供应总量无法提升，使商品房供应受到挤压，而商品房的需求主力并无法受益于到保障类住房，未来北京商品房供应依然偏紧。
上海：土地供应逐年锐减，楼市近期表现平稳
07年，土地开发面积137.20万平方米，比06年大幅下降45.27%，并创7年来新低，仅为2001年的56%；土地购置面积从03年峰值1469.10万平方米下降至141.44万平方米，且仅为01年的19%；土地开发及购置面积连续四年锐减，而08年，根据公布的住宅建设计划，保障类住房供应将加大，由于土地稀缺，商品房供应受到挤压，未来，上海商品房供应形势仍将十偏紧。
据国家发改委、国家统计局公布，08年1月份上海市新建住房价格同比上涨10. 1%，环比上涨0.2%；中指研究院监测数据显示：上海1月份Hedonic指数为904，同比增长12.30%，环比增长0.22%；另据中房上海指数办公室统计，08年1月，中房上海综合指数为1959点，较去年12月上升34点，环比上升1.8%，其中，中房上海住宅指数为1878点，较12月上升31点，环比上升1.7%。三方面统计均显示1月份上海商品住宅价格微升，表现平稳。
据国家发改委、国家统计局公布，08年1月份上海市二手住房价格同比上涨10.8%，环比上涨0.1%；另据上海二手房指数办公室发布，2008年1月，上海二手房指数为2246点，较2007年12月上涨29点，涨幅为1.3%。两方面数据均显示1月份上海二手住宅价格微升，表现稳定。
深圳：房价整体趋稳，局部区域房价理性回归
1月21日深圳发布了《住房建设规划2008年度实施计划》，2月14日，又率先推出年度住房保障计划，计划今年建设保障性住房4.58万套、建筑面积228.4万平方米，与去年开工、在建项目24个、2.82万套相比大幅增加，但今年计划建设的商品住房(含限价房)仅为11.1万套、987.5万平方米，与去年施工量24.47万套、2185.53万平方米相比大幅度减少。我们认为，在深圳这样一个毗邻港澳、土地稀缺、发展快速膨胀、户籍人口比例极低的移民城市，保障住房及限价房的覆盖面相当狭小，目前商品住宅市场观望气氛浓厚只是暂时现象，一旦调控利空被消化或政策面出现松动，庞大的需求将被重新释放，市场或面临供应短缺、无房可购的局面，届时商品住宅价格很可能会报复性上涨。
08年1月深圳Hedonic指数为770，同比增长37.25%，环比下降1.79%，受国家宏观政策及淡季因素影响，深圳楼市交易状况依旧低迷——1月全市成交住房2188套、共约20.1万平方米，比12月略有增加，但价格下跌，许多新推项目打折促销、下调开盘价。
据国家发改委、统计局公布，1月份深圳市新建住房价格同比上涨12. 9%，环比下跌1.2%。CREIS统计显示，自去年12月商品住宅价格反弹2.62%、回升至16336元/平方米的价位后，1月回落，跌至14825元/平方米。
2008年1月深圳二手房成交套数为2886套，成交面积达279852平方米，和去年12月相比，二手房成交套数环比继续下滑，幅度超过两成。
在调控政策下，深圳的二手房市场逐渐趋向理性。延续始于去年9月的下降态势，08年1月，深圳二手房价格指数为2421，环比下降39点，降幅1.61%，除盐田区略有上涨外，其他各城区均呈不同幅度下降趋势；另据国家发改委、统计局公布，1月份深圳二手住房价格同比上涨10.6%，环比下跌0.9%。
广州：房价趋稳，保障性住房变样
截止07年12月，广州连续17个月商品房销售面积大于竣工面积，且06、07两年当中，仅06年7月份竣工面积超过销售面积，反映出近两年广州商品房市场一直呈供不应求态势。
供应状况也不理想，07年全年，广州商品房竣工面积为853.71万平方米，分别比06、04、03及02年下降13.44%、9.71%、24.18%及21.14%；土地开发面积自2001年以来，总体上也呈现出递减态势，07年为250.60万平方米，比06年大幅下降32.34%，是7年来的第二低位；土地购置面积从01年峰值1080.34万平方米下降至280.57万平方米，亦呈现出逐年锐减的趋势；由于过去几年供应量的持续减少，08年又增添了保障类住房挤压商品房供应的因素，如不能有效压制住需求，未来供不应求状况仍难改善，房价飞涨仍有机会重现。
08年1月，广州Hedonic指数为704，同比增长21 %，环比微降0.28%；另据国家发改委、国家统计局公布，1月份广州新建住房价格同比上涨3. 8%，环比下跌0.5%。据广州市国土房管局阳光家缘网站统计，08年1月，全市十区新建商品住宅交易登记均价为9766元/平方米，跌破1万元/平方米关口，同比上涨37%，环比下跌7.7%。销售低迷，据阳光家缘统计，1月份十区新建商品住宅交易登记面积为34.95万平方米，同比下降53.6%，环比下降18.5%。
二手房方面，本月广州二手房价格指数为1479，环比下跌32点，在经历长期涨势放缓后，终于出现了一年多以来的首次下跌。二手房挂牌均价为8783元/平方米，环比下跌191元/平方米。成交下滑，据阳光家缘统计，1月份十区二手住宅交易登记面积同比减少28.5%，并延续近期二手住宅交易登记面积大幅超过新建商品住宅的发展态势。
今年，广州将率先在全国推出首批10个限价房项目。其中7个项目是按限价房用地配“自留地”方式出让，开发商在拿到地块后可留有部分用地自由规划开发，建高端商品房甚至别墅；开发商能以“补地价”方式将低价购得的限价房用地部分的转为商品房用地；限价房无营销风险，产品研发、营销推广费用极低，如果2年后没卖掉，政府以售价回收，或由开发商则补交地价，然后以普通商品房出售；上述优惠政策使开发限价房项目的利润率大为提高。限价房项目的推出，对地方政府而言，有利于拉低房价的政绩目标实现，而在开发商眼里，也成了一块香饽饽，仅在广州一地，就有万科、保利、中海、富力、龙光、奥园置业等全国及区域龙头争相竞逐。
天津、重庆：短期调整迹象初显，未来发展空间广阔
天津1月Hedonic指数为671，同比增长16.29%，环比微降1.03%；另据国家发改委、国家统计局公布，1月份天津新建住房价格同比上涨8. 3%，环比上涨0.1%。经测算，天津1月份商品住宅成交均价为7057元/平方米，房价稳定。
重庆1月Hedonic为525，同比增长32.24%，环比增长0.96%；另据国家发改委、国家统计局公布，1月份重庆新建住房价格同比上涨16. 2%，环比下跌2.9%。在1月份各周，重庆商品房成交价随成交房型的不同而波动，经统计，区间大致在3600元-5200元/平方米。
作为区域龙头及新的经济增长热点，天津、重庆两直辖市当前均面临着重大发展机遇。天津滨海新区是继上海浦东后国家新设的“经济改革试验区”，重庆则有“全国统筹城乡综合配套改革试验区”的“新特区”概念，两市房地产行业发展步伐稳健，未来潜力巨大。
行业及重点公司动态分析
行业方面
地方政府以牺牲大笔财政收入为代价遏止“新地王”诞生，用心良苦，利益天平偏向外资
2008年1月23日，备受业内瞩目的上海新江湾城F地块商住综合用地出让，为防止产生“新地王”，地方政府对开发主体做出了极其严格的限定，将国内所有的开发商排除出局，就连有意参与的香港长和系、太古集团等，也都在资格审查阶段被淘汰出局，在无对手的情况下，来自美国的铁狮门房地产基金以底价67.5亿元、折合楼面地价7502元/平方米夺得，楼面地价比两个月前成交的D3地块地价大幅下跌63%，此前业内曾预期，作为综合用地，F地块按商务、居住为一体模式开发，应不会低于D3的楼板价，按规划的90万平方米建筑面积计，总地价应有可能达到180亿元，而此次F地块以底价成交，预期中的“新地王”未能诞生。
我们认为，一方面，本次土地出让是地方政府在“非常时期”采取行政手段主导下的资源配置行为，并不能真实地反映出土地市场的供求关系，铁狮门此次低成本拿地，未来建成后的租售价格仍将与周边楼盘看齐，地方政府为遏止“新地王”产生，少了80--100亿元的土地出让金进帐，实际却上给了外资巨大利益；另一方面，铁狮门此次大手笔投资F地块，显示了在经济高速增长、巨大人口红利、城市化进程加快、人民币升值的大背景下，外资对中国房地产业的未来充满信心。
《经济适用房住房开发贷款管理办法》颁布，有利于调动开发商参与开发经适房的积极性
2008年2月4日，央行和银监会联合发布《经济适用房开发贷款管理办法》，从可适当下浮贷款利率、放宽贷款申请条件、将股份制商业银行纳入贷款人范围等多个方面，鼓励金融机构加大对经济适用房开发的金融支持力度。由于经济适用房属于“微利项目”，乐于参与的开发商不多，一般都是地方政府指定的一些国有房企，我们认为，本办法的出台，将有利于调动开发商参与开发经适房的积极性。经济适用房的推广，确实能够拉低市面上住宅的平均价格，但由于其面向的是低收入家庭，在客户群体、户型、产权等方面均与普通商品房截然不同，却挤压了普通商品房的土地供应，因此从长远来看，其对普通商品住宅的价格反而有一定的助涨作用。
保障类住房获规划保障，但土地、资金仍存矛盾和隐忧，住房保障政策和建设计划的执行会打折扣
去年国务院24号文规定到“十一五”末期，廉租房制度要全面覆盖1000万户家庭，各地积极响应，在今年春节前陆续按建设部的要求公布了2008年住房建设计划。从各地公布的计划看，保障类住房用地供应加大、商品房用地供应受压是今年各地计划的共同特点。但我们认为计划的执行，在土地、资金方面仍存在着矛盾和隐忧，按24号文，如果要解决1000万户家庭的住房问题，以建设标准50平方米算，起码要5亿平方米，若每平方米建筑成本1000元，就需要5000亿元，而2007年安排的资金仅79.4亿元，与到2010年满足缺口还有非常遥远的距离，另外，按《廉租房保障资金管理办法》规定，廉租房建设资金有10%需来自土地出让收益，其他主要来自地方和中央的财政收入，但商品房用地供应的大幅减少，势必使土地出让金收益和地方财政收入大幅下降，从而无法落实廉租房建设资金。若这些矛盾和隐忧无法解决，将使住房保障政策和计划的执行大打折扣。
限价房正成为开发商眼里的“宠儿”和购房者眼中的“鸡肋”
今年，广州计划推出180万平方米限价房，京沪深三地遥也相呼应。各地针对限价房制定的政策基本上也大同小异，一方面，对购房人在户籍、财产收入、过往购房记录等方面设定了严格的条件，门槛极高，另一方面，为了吸引开发商积极参与限价房开发，政府也给予了诸如将限价房用地配“可自由规划用地”方式出让、以售价回收尾盘等政策优惠，已成为开发商竞逐的宠儿。从目前已推出的项目来看，由于购买门槛高、位置偏远、有限产权、容积率高(广州万科新里程是2梯6户，龙光项目达到2梯9户)、户型小、价格差异不明显(为同地段普通商品房的70%)，在人们对商品房价上涨预期并不强烈的当前氛围下，购房人不太愿意因为仅30%的差价去选择限价房，保利西子湾有百余套被弃购，万科新里程摇珠首日现场冷清，限价房正成为购房人眼中的“鸡肋”。
房地产企业再融资出现政策性回暖信号
房地产上市公司大多是全国及区域的行业龙头，大多拥有良好的公司治理结构和优质的资产质量，即使在从紧的货币政策下，也是银行最乐意提供信贷支持的对象，随着公司债、信托资产等融资方式逐步推行，也将在未来进一补拓宽房地产企业的融资渠道，因此，我们不必对今年房地产上市公司面临的金融环境过于悲观。最近华发股份配股获批、滨江房产IPO获准、恒大集团获浦东发展银行授信50亿，均显示了管理层对房地产企业融资限制已经有所放松，预计未来将有更多房企的融资计划取得实质性进展。
公司方面
万科 （000002 股吧,行情,资讯,主力买卖）：公司1月份实现销售面积23万平方米，销售金额18.5亿元，分别同比增长11.65%、11.72%，2月份实现销售面积19.6万平方米，销售金额15.7亿元，分别同比增长51.94%、70.65%，公司1-2月的销售形势明显好于市场整体形势。1-2月，公司拿地积极，拓展迅速，新增项目五个，合计新增权益项目储备建筑面积73万平方米。1、2月份是传统的销售淡季，加上行业本身的调控压力，公司对个别项目采取了主动降价的促销策略，有利于公司转移经营风险、加快资金项目周转，而且由于针对范围较小，对整体毛利率水平影响有限。我们认为，行业调控给万科带来更大的发展空间，公司的市场份额将进一步提升，领跑行业的优势将不断扩大，维持对公司08、09年EPS分别为1.35元和2.35元的业绩预测，和“推荐”的投资评级。
招商地产 （000024 股吧,行情,资讯,主力买卖）：公司07年实现净利润11.58亿元，同比增长83%，摊薄EPS1.41元，业绩超预期。公司同时公布了08年增发A股股票的预案，拟公开增发募集资金不超过80亿元(含发行费用)，增发募集资金中将有26亿元用来收购大股东的优质资产，另外的资金将投向房地产开发项目。继07年定向增发之后，公司又推出融资和资产注入计划，符合我们的一贯预期，也再次表明了大股东对公司的长期发展充满信心，并给予全力支持。我们认为，公司的再融资计划，符合资本市场优质资源向优秀企业和行业龙头集中配置的融资政策，实施后将有助于推升公司的业绩和行业地位，公司发展将获得更大的空间。目前，公司项目储备已进入全面开发收获期，在全国12个大中城市拥有土地储备超过800万平米，在建面积达138万平米，有58个项目同时进行，未来业绩持续快速增长有保障，预计未来3年净利润将保持60%以上的复合增长，我们维持对公司08、09年EPS分别为2.49元和3.42元的预测，和"推荐"投资评级。
保利地产 （600048 股吧,行情,资讯,主力买卖）：公司08年1月实现销售面积7.75万平方米，同比减少14.12%；实现销售金额8.63亿元，同比增长41.92%。受市场观望氛围和销售淡季因素影响，1月销售面积成为近1年来的低点，但销售金额仍然增长40%以上，显示出公司项目依然保持了较高的盈利能力。07年公司净利润同比增长122％，并有已售未结面积133万平方米、金额共计116亿元，已经锁定08年收入的50%以上。我们认为公司未来几年仍将保持高增长态势，08年净利润增长将在100%左右，09年也将有60%的增长；维持对公司08、09年EPS分别为2.86和4.54元的业绩预测，和“推荐”评级。
金地集团 （600383 股吧,行情,资讯,主力买卖）：公司07年度净利润同比增长103%，摊薄EPS1.15元，并推出10股转增10派0.5元的分配预案，业绩符合预期。另外，董事会还通过了《公司股票期权激励计划(草案)》以及与UBS各自按50%出资比例合伙设立投资管理公司的决议，合伙公司首期募集金额在2亿到3亿美元之间，将就新开发住宅项目与上市公司合作投资。我们认为，该股权激励计划有利于进一步完善公司治理结构，为公司长远发展奠定坚实基础；与UBS合作，将为公司开发资金提供有益补充，显示公司多渠道融资方式有新突破，充分体现了领先企业在行业调整中的优势。07年，公司抓住有利时机，积极扩张，土地储备突破1000万平方米，我们维持“07年是公司高增长起点”的判断，预计公司未来3年将保持60%左右的复合增长，08年增发实施后增长将会更高。我们看好公司未来的持续成长，不考虑未来增发3.6亿股的影响，预计08--10年EPS分别为2.01元和3.03元和4.52元，维持对公司“推荐”的投资评级。
泛海建设 （000046 股吧,行情,资讯,主力买卖）：07年度净利润同比增长153%，EPS 0.87元(按新股本摊薄0.58元)，并推出10送6转4派现0.667元的分配方案。公司07业绩略低于预期，主要是由于定向增发通过时间低于预期，导致购入资产收益尚未能合并报表。公司项目品质优良，是近年业绩高增长的主要来源，注入资产将为其持续发展提供有力保障，增发后实施后，公司拥有权益建筑面积超过800万平米，注入的项目将在08年开始贡献利润，推动公司实现跨越式发展。我们预计公司08、09年净利润仍然将保持100%以上的复合增长，EPS(按增发后股本)分别为1.28元和2.37元，维持对公司的“推荐”评级。
华发股份 （600525 股吧,行情,资讯,主力买卖）：公司配股申请于2月29日获证监会审核通过。
配股拟再融资30亿，将缓解公司资金压力，加快项目开发进度，有利于公司长期发展。公司目前经营现状良好，08、09年继续高增长态势明确。07年公司净利润同比增长145%，并拥有预售款33.7亿元，达到07年公司营业收入的1.56倍。目前公司项目资源丰富，共有约540万平米的项目土地储备，未来经营策略将以加快销售和资金管理为主，我们认为，快速销售和庞大的预售房款使得公司08、09年的高增长已经锁定。配股完成后公司08年资金状况在行业竞争中将处于有利地位。我们继续看好未来发展，按照现有股本，预计08、09年EPS分别为2.45和3.70元，维持“推荐”评级。
福星股份 （000926 股吧,行情,资讯,主力买卖）：07年EPS 0.604元，净利润同比增长20.43%，来自房地产业占公司营业收入和净利润的贡献比例分别达到57%和73%，占比显著上升，分配预案为每10股派1元，业绩符合预期。目前公司地产业务主要集中在武汉及周遍地区，并谋求在环渤海经济圈的战略布局，08年初又与呼和浩特市政府签署“城中村”改造协议，项目涉及土地3000亩，建筑面积约520万平方米。公司拟增发1.8亿股，方案目前正在上报审核中，募集资金将用于房地产项目开发建设，增发实施后将有效缓解资金“瓶颈”制约，预计净资本将增长150%以上，公司总资产将达到100亿左右。预计未来几年公司仍将保持较快速度增长，净利润复合增长率将达到50%以上，而且实施中的股权激励也有利于促进管理层保证公司持续、快速发展，考虑增发摊薄影响，我们预计，08--2010年EPS分别在0.89元、1.38元和1.92元，对应动态PE分别是15.4倍、9.7倍和6.8倍，估值优势明显，维持“推荐”评级。
地产股：度过“寒冬”仍需时日
近期多重因素导致楼市萧条，悲观情绪较浓，我们认为在信贷政策未出现松动前，房地产销售仍难以根本好转，度过“寒冬”仍需时日；房地产销售不好严重打击投资人购买地产股信心，地产股虽然回调较多，大部分回调在50%左右，08年PE估值仅在20倍左右，有相对估值优势，但考虑08年下半年及09年业绩存在不确定性，我们认为地产股短期仍将维持弱势。长期看，行业调整有利于优势企业的发展，保招万金、四小龙及中海、富力、绿城、雅居乐等企业仍具有长期投资价值。我们继续维持行业短期“谨慎推荐”评级。 |
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阻击手 陶 承
成都银华执业证券分析师
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| 陶 承 |
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